2016年10月

皆様、こんにちは

今日の名古屋は気温27度ですが快晴の秋晴れ?

と言った方がいいのでしょうか!

紅葉はもうしばらく先になりそうですね!
 
本日も応援クリックお願いします。




只今、名古屋のお客様より空き家についての

ご相談を受けております。

三年前から未使用になった思い出一杯のお家!

今後も使用する予定はないそうですが、場所は名古屋市内で

地下鉄が2線も使用でき駅徒歩7分ほどの好立地!

現地へ行くと庭もありカーポートもあり!環境もとてもいい!
IMG_5348

そのままにしておいては『空き家対策特別措置法』とやらで

土地の固定資産税が上がる可能性もあります。

狙われそうな好立地です!

ハマー『そのままはもったいないですね!』

オーナー様『賃貸したら簡単に解約できないでしょ?』
   『相続が発生してから対応しようと思います!

 ハマー『定期借家契約で賃貸すればいいのでは』
    
オーナー『管理は御社がやって契約解除手続きもしてくださいますか!』

ハマー『はい、もちろんです喜んで!』

オーナー『なら先ずは荷物の処分からですね!』


現地に行ってみると築50年以上のお家には思い出の品で一杯です。

修繕の見積もりを取る前に家財撤去の見積もりに変更になりました。


s-IMG_5350
古民家風の玄関が私は好きです。


s-IMG_5355
写っていませんが
横浜市にある伊藤博文博金沢別邸のように縁側もあります。
http://www.yokohama-kanazawakanko.com/spot/institution/reki/reki012.html
 
この収納なんかは、いい味出してます。
s-IMG_5357

2階への階段が急なので修繕・改装には更に工夫が必要ですね!
s-IMG_5360

 リノベーションの提案が膨らんでワクワクしていたのですが!

 大問題を発見!

天井に雨漏りの後が!

雨漏りは1か所だけではありません!

屋根全体の改装も必要になります!

古いものをうまく利用して修繕を行えば

定借で安く貸してもいいのではと思っていましたが

これは新築そっくりさん以上の費用になりかねません!


只今、別の対策も検討中です!

今後の進捗報告をお待ちくださいね




 

皆さま、こんにちは

秋らしい天気でとても過ごしやすいですね。

通勤途中にある銀杏の木が苦手です 

銀杏の身は好きですが。

今回もブログを読んでいただく前に
お約束の応援クリックお願いできますか。

 さて、名古屋でも1棟アパートをご購入頂く為に

新築、築浅物件の仕入をしております。

立地、利回りがよさそうな物件は速攻現地下見です。

昨日は築浅を5件程下見してまいりました。

10年前は『コーポ』『アパート』!一目で賃貸物件!という感じが

していましたが。

今は戸建ての様な、または高級賃貸アパートの装いです。

アパートでオートロックなどはなかったですよね!

賃貸マンションのオートロックは大体裏口に回れば簡単に

入れるような物件が多かったですよね!

今はアパートでもオートロック付き!

しかも屋内階段だから裏に回っても入れません!
玄関jpg

外観も3階建ての洋風戸建てのようです。
外観
ロフトも付いて天井も高そうです!

満室の為、室内は見れませんが!

新築、築浅ですから当然ですか?

築浅物件でも入れ替わりの時に肝心なことはやはり管理です。

私の経験から申し上げますと。

建物、敷地の管理が(室内も当然ですが)悪いと入居者さんの質も

下がり、入居率も下がります。

オーナー様の収益に影響をきたします。(大げさですヵ)

この日5件中2件が残念な管理状態でした。

駐輪場は無いのですが敷地にスペースがあるので

駐輪されていました。

これはよくある事です!

ダメなのは駐輪3台のうち2台がパンク!

駐輪されている場所は各室への通路!
自転車
美観を損ね!

案内時にはマイナスのイメージになります。(こんな状態案内したことあります)

  ※マイナスイメージの物件はお客様の質問も減るんです!
   気に入った時ほど質問が多いんですよ!(経験的にそう思います)

駐輪シールもなかったので所有者も確定できません!

撤去するには警察を呼んで盗難の確認をしてからでないと

勝手に処分はできません!

撤去の費用はどうなるんだろう?管理会社の負担でしょうか?

自転車を横目にエントランスに行くと!

掲示板が(涙)

雨風が入りそうなところに掲示板があるならせめてラミネートしてほしいですよね!
チラシ
非常に残念な管理状態でした!
     (せっかくいい物件なのに築の経年劣化より痛みが速くなりそうな気がするのは私だけ?)

その次の物件は駅徒歩2分築5年目1LDK物件!

外観も素敵でいい物件です!

残念なのは12時過ぎてもゴミの回収が終わっていない!
ゴミ


ここがゴミの捨て場所なら変更を提案するべきだ!

とてもオシャレな物件なのに残念です!

玄関は建物の顔ですよ!

利益追求も大事ですが家賃を払ってくれる

入居者さんに気分よく住んでいただく事を追求したい!

敷地に自販機置くと雑収入になりますが
管理

この自販機のところに
ゴミ置き場を置く方が入居者は喜ぶのでは?(私の思い込み)

名古屋で建物の管理費は3.5%とか5%とか耳にしますが

管理内容まではよくわかっていません。

管理は集金業務がメインですが!

弊社ではオーナー様の資産価値を高める為に、

努力しております。

東京・神奈川はもちろん名古屋も管理承りますよ!

詳しくはCFネッツPM事業部まで
        http://www.cfnets.co.jp/staff/h_kamimachi.html
    
     名古屋物件は私ハマーまで!
           http://www.cfnets.co.jp/branch/nagoya/index.html

応援はこちらを











 

皆さま、こんにちは

本日は、秋晴れというより夏日でしたね!

明日も秋晴れになりますように
クリック応援お願いします。



10月は賃貸斡旋力がダウンする月なのをご存知ですか!

弊社では宅地建物取引士の保有率は約9割ですが

賃貸斡旋専門の仲介業者さんのなかには


取引士を持っている人が少ない事が多いようです。

いつも斡旋してくださる仲介業者さんの中で

10月に問い合わせが減る業者さんはいい業者さんかも?

会社が従業員に勉強する時間を取るように支持している事と

勉強の協力をしているんだと思います。

弊社でも今年5人ほど受験するようですが後10日間

全力で頑張ってください!

仕事は取引士所有の先輩たちがペルプしてくれるから!


形は違うがこれも先輩のペルプかな!

私、昨年4月からAM事業部に移りワンルームマンションの販売からスタートしました。

その時の師匠はワンルーム販売実績1位のK氏

物件の選定とスピード感、お客様への安心度も尊敬する部分が多い!

本日も、ご購入いただく物件の社内チェックを受けたとき

さりげなく融資期間35年!て、大丈夫なの!

と鎌倉からチェックの電話が入る!

K氏『O銀行さん35年融資可能なんですか!』

ハマー!『今回の名古屋物件は築10年なので35年融資可能なんですよ!』

K氏『渋い物件提供するガヤ!』

ハマー『築も立地も栄に近いから魅力的でしょ!』

K氏『エエガヤ!』

純粋の関東人が名古屋弁使っとるガヤ!

分析表に誤りがあるのでは?との優しい配慮かと!

これもヘルプの一つだよね!

今年、受験するスタッフあと10日勉強の時間をつくるために

K氏に甘えてペルプしてもらってください。

16日の祝賀会でおめでとう!
      言わせてくださいな!

皆様の応援クリックをもう一度お願いします。




 

皆さま、こんにちは

名古屋は9月末から雨の降る日が続いております。

秋雨前線と聞くと時々雨が降るのかな?と思っていましたが!

この天気は、もはや『秋の梅雨?』!

秋晴れになりますように
応援のクリックをお願いします。



さて、CFネッツ名古屋支社をオープンさせていただき少しですが

管理物件ができてまいりました。

中区、東区といった名古屋の中心部の区分物件が多いのですが

今回、名古屋の賃貸市場では人気だと言われる東山沿線の

名東区エリアの物件を仕入してみましたが?

物件内容は

平成2年築(築26年)RC造7階建て
2駅が徒歩10分以内の立地
オール電化でキッチンは160センチ、IHヒーター2口タイプ。
お風呂、トイレはセパレートタイプで浴室サイズは1216で
浴室壁にアクセントを付け高級感もあり!
IMG_5179

独立してトイレは温水便座付き!
IMG_5183

居室は6帖ありTVモニター付き!
 照明はストロボタイプでもシーリングタイプでも設置可能!
扉はスライドタイプだからデットスペースも出ない!
IMG_5194

もちろん1階エントランスはオートロック!
宅配BOX までついている!

私の賃料査定的には5万円管理費込み!

物件価格630万円

管理費4,300円 修繕積立金3,050円

固定資産税32,000円

融資枠90%で 金利2.575% 期間30年の金融機関を

利用して月額の支払いは約22,800円

50,000円で貸せればFCR5.21%(空室・未回収損含む)!

これはいい!下見の後気分よく近くの賃貸斡旋業者へヒアリング!

1件目5万~5.5万位じゃないですか!
    (え、マジですか!)
   敷金・礼金は無しでお願いします。
    (いいですよ)
2件目4万~4.5万位ではないですか!
    ハマー『あ、そうですか』
       『それってUBタイでは!』
    業者『はいそうですが、こちらのほうが少し広いです!』
  (少し広い!2.5㎡ジャン!しかも洗濯置き場ないじゃん!
    業者『こちら4。2万円でまだ決まってませんよ!』
3件目4万円前後ですかね!
   業者『同じ物件の別部屋をうちで募集してますが4万で決まっていません』
   ハマー『それ1階でUBタイプですよね!』

4件目4.5万円で募集開始の着地は4.2万円位ですね!
   ハマー『00駅徒歩8分と00駅徒歩9分で
       セパレートですよ!』
   業者『学生さんは3万円台で探しに来るので!』
   ハマー『名東区は社会人も多いでしょ!』 
   業者『社会人は28㎡以上とかを希望して家賃も7万以上出してますね!』
     『中間家賃の層が居なくて5万前後がきまり悪いんですよ!』 
   
業者さん厳しいご意見ありがとうございました。

今回この物件は空室なのであきらめることにします。


20年前、名東区の一社・上社駅徒歩10分エリアだと

学生さんの相場は5.3万円から5.8万円位だったんですが。





     








 

↑このページのトップヘ